Бухгалтерія для нерухомості та оренди

Здача нерухомості в оренду — це бізнес, навіть якщо у вас одна квартира. Доходи й витрати треба обліковувати за кожним об'єктом окремо, а будівлю амортизувати за власними правилами. Що я роблю: • Облік за кожним об'єктом — оренда, ремонт, управління, страховка, податок на нерухомість, відсотки за іпотекою. Звіт про прибуток за кожною адресою та за портфелем загалом. • Розмежування ремонту й поліпшень — поточний ремонт списується одразу, а поліпшення (новий дах, перепланування) капіталізуються та амортизуються. Помилка тут — часта причина запитань від IRS. • Амортизація — житлова нерухомість амортизується 27,5 року, комерційна — 39 років, земля не амортизується. Веду графік амортизації за кожним об'єктом і кожним поліпшенням. • Депозити орендарів — застава, яку ви зобов'язані повернути, не є доходом. Обліковую її окремо, доки її не утримано. • Звірка з керуючою компанією — звіряю її щомісячні звіти з банком, перевіряю комісії та утримання. • Підготовка до декларації — Schedule E для фізичних осіб і LLC з одним власником, Form 1065 з Form 8825 для LLC з кількома власниками, 1040-NR для нерезидентів. • Нерезиденти з нерухомістю в США — з валової суми оренди за замовчуванням утримується 30%. Можна обрати оподаткування чистого доходу (після витрат і амортизації), але для цього потрібні правильний облік і вчасно подана декларація. • Короткострокова оренда (Airbnb та подібні) — для неї свої правила: залежно від середньої тривалості проживання та послуг гостям дохід може вважатися не орендою, а бізнесом. Правила для орендодавців описано в IRS Publication 527.