Бухгалтерия для недвижимости и аренды

Сдача недвижимости в аренду — это бизнес, даже если у вас одна квартира. Доходы и расходы нужно учитывать по каждому объекту отдельно, а здание амортизировать по своим правилам. Что я делаю: • Учёт по каждому объекту — аренда, ремонт, управление, страховка, налог на недвижимость, проценты по ипотеке. Отчёт о прибыли по каждому адресу и по портфелю в целом. • Разделение ремонта и улучшений — текущий ремонт списывается сразу, а улучшения (новая крыша, перепланировка) капитализируются и амортизируются. Ошибка здесь — частая причина вопросов от IRS. • Амортизация — жилая недвижимость амортизируется 27,5 лет, коммерческая — 39 лет, земля не амортизируется. Веду график амортизации по каждому объекту и каждому улучшению. • Депозиты арендаторов — залог, который вы обязаны вернуть, не является доходом. Учитываю его отдельно, пока он не удержан. • Сверка с управляющей компанией — сверяю её ежемесячные отчёты с банком, проверяю комиссии и удержания. • Подготовка к декларации — Schedule E для физических лиц и LLC с одним владельцем, Form 1065 с Form 8825 для LLC с несколькими владельцами, 1040-NR для нерезидентов. • Нерезиденты с недвижимостью в США — с валовой суммы аренды по умолчанию удерживается 30%. Можно выбрать налогообложение чистого дохода (после расходов и амортизации), но для этого нужны правильный учёт и вовремя поданная декларация. • Краткосрочная аренда (Airbnb и похожие) — у неё свои правила: в зависимости от средней длительности проживания и услуг гостям доход может считаться не арендой, а бизнесом. Правила для арендодателей описаны в IRS Publication 527.